Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Свободная планировка

Свободная планировка, что это значит для покупателя квартиры?

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

В основном, эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, покусившись на возможность реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением – ошибочно . Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото:

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ, или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и мокрые зоны, и кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото:

Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.
Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника.

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры . А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото:

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе . В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Свободная планировка с неявно выделенными зонами кухни, ванной и санузла

Самый сложный случай – это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

По закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика, либо в управляющей компании. На нём однозначно будут отмечены полностью все помещения, т.е. планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа по перепланировке квартиры со свободной планировкой, по причине отсутствия поэтажных планов застройщика:

Мифы о “свободной планировке” на примере массовой периодики, фото:

Разберем типичную статью (фото выше). В даже таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений.

“Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэконо­мить.”
Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

Читать еще:  Как спрятать провода от телевизора на стене: 8 способов

“ну и воплотить свои представления о «доме меч­ты” – ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ни­чем, даже стенами.”
В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

“И никаких нудных согласований пере­планировки и очередей в БТИ!”
В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой “свободной планировки” перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

“то есть, ка­ким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придётся ре­шать самостоятельно.”
Это давно решено, и отображено в тех же документах БТИ.

“Кстати, то, что унитаз всё-таки надо отгородить – это очевидно,”
Наверное это действительно стоит сделать.

“а вот в отношении ванны можно ещё поспорить.”
Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи “будем спорить насчет установки ванной в спальне”. Как говорится в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родиться.

“Некоторые за­падные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве – иногда в зоне кухни. Конечно, такая кварти­ра рассчитана только на одного жильца.”
Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов – только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости, действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах, свободная планировка – явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь квартиры как вам заблагорассудится – чаще всего существует такой же план застройщика согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме и свободная перепланировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции. Если же он находится в Подмосковье или Московской области области, то согласованием придется заниматься с местной регулирующей компанией.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что свободная перепланировка квартиры, как ее позиционирует застройщик – реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть – это скорее недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко не дешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки. Перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Возведение стен в квартире: стоимость работ

Поможем в выборе материалов

Возможны проекты под ключ

Приедем к вам, составим смету, согласуем с вами стоимость работ. Оперативно выполним работы и выдадим все необходимые чеки и расширенный гарантийный талон.

Ответственный шаг при реконструкции помещения — возведение стен в квартире, цена работы зависит от выбранной технологии и строительного материала. Для жилых помещений существуют несколько способов монтажа из ячеистого бетона, пористого кирпича и гипсокартона. Мы предостерегаем любителей делать все своими руками от возможных последствий при нарушении технологий. Доверив выполнение технически непростой задачи нашим профессионалам, вы сможете избежать непоправимых ошибок. Расценки на все виды работ указаны в прайсе.

Демонтажные работы

Наименование работ Ед. изм. Цена/руб.
1 Разборка стен из кирпича (в полкирпича) м 2 от 250
2 Разборка стен из кирпича (в кирпич) м 2 от 580
2 Разборка бетонных перегородок толщиной до 8 см м 2 от 1200
3 Разборка бетонных перегородок толщиной, 8-10 см м 2 от 1800
4 Удаление подоконной части из бетона м 2 от 7200
5 Удаление подоконной части из кирпича м 2 от 2300
6 Расширение дверного проема в бетоне м 2 от 1450
7 Устройство проема в бетоне толщиной 14 см армированном м 2 от 7300
8 Удаление штукатурки на цементной основе м 2 от 230
9 Удаление старой настенной плитки м 2 от 50
10 Удаление со стен старых обоев м 2 от 60
11 Удаление со стен масляной краски, шпатлевки м 2 от 200
12 Штробление канавок под кабели кондиционера (кирпич) пм от 580
13 Штробление канавок под кабели кондиционера (бетон) пм от 800

Возведение стен

Наименование работ Ед. изм. Цена/руб.
1 Кирпичная кладка в 1/4 кирпича м2 от 1100
2 Кирпичная кладка в 1/2 кирпича м2 от 800
3 Кирпичная кладка в 1 кирпич м2 от 800
4 Кладка гипсового пазогребневого блока м2 от 750
5 Кладка пенобетонного блока, 8-10 см м2 от 700
6 Межкомнатные стены из гипсокартона (2 слоя) с изготовлением каркаса Кнауф м2 от 850
7 Звукоизоляция перегородок из гипсокартона минерал. ватой м2 от 150
8 Монтаж гипсокартона на стену с предварительной обрешеткой стены м2 от 580
8 Зашивка гипсокартоном стояков отопления пм от 580
8 Заделка стыков ГКЛ маляр. сеткой, шпаклевка м2 от 50

Бригады, состоящие только из квалифицированных рабочих, выполняют весь цикл работ по возведению стен и перегородок:

  • монтаж с применением пеноблоков;
  • грунтовка и оштукатуривание поверхностей;
  • укладка плитки;
  • шпаклевка, покраска, наклейка обоев.

Возведение стен из пеноблоков в последнее время получило огромную популярность, и она не случайна. По сравнению с кирпичной кладкой блоки устанавливаются стремительно, на монтаж не требуется больших финансовых затрат. Современные материалы имеют и другие преимущества перед устаревшими технологиями. Они долговечные, отвечают требованиям пожарной безопасности. Их отличает исключительная теплоизоляция и экологическая пригодность.

Укладку пеноблоков рабочие выполняют в строгом соответствии с геометрическим рисунком помещения, соблюдая все правила выравнивания. Только профессионалы могут понимать, насколько важно соблюдение технологии возведения стен. Формирование точной кладки обеспечит экономию на штукатурные смеси при выравнивании и отделочных работах. Отвечая требованиям европейского качества, монтаж стен выполняется только из лучших материалов, обеспечивающих долгий срок службы и безупречно ровную поверхность.

Все данные указанные на сайте, носят информационный характер и не имеют отношения к публичной оферте.

Информация о ценах, услугах и материалах, используемых в процессе выполнения ремонтно-отделочных работ, приводится в качестве справки и не имеет ничего общего с публичной офертой, определяемой приложениями статьи № 437(2) ГКР.

Внимание! Стоимость оказываемых услуг зависит от их объема, сложности, сроков ремонта, площади помещения и прочих факторов.

Для получения подробной информации об услугах и их стоимости, обращайтесь к менеджеру посредством электронной почты или свяжитесь с ним по телефону +7 (495) 928-53-41

Квартиры со свободной планировкой: действительно ли в них можно сделать все, что захочется?

Преимущества свободной планировки

1. Можно спланировать то количество комнат, которое вам нужно

И ту площадь, которая нужна. Это действительно хорошая возможность для тех, кто не хочет заниматься сносом стен и разбирательствами с соседями. Свободная планировка, конечно, не предусматривает полной свободы действий, но возможностей чуть больше, чем в квартире со стандартной планировкой.

2. Пространство кажется большим

Дизайнеры часто стремятся сделать перепланировку в стандартных однушках, объединить пространство, сделать его таким образом визуально больше и воздушнее. Покупая маленькую квартиру со свободной планировкой, уже нет необходимости в том, чтобы придумывать визуальные уловки увеличения площади.

Спорные моменты

1. Мокрые зоны все равно должны остаться в своих границах

Как правило, застройщики обещают, что в квартире свободной планировки можно сделать какой угодно дизайн и планировку, но на самом деле это не вполне так. Мокрые зоны все равно должны быть в своих границах, и расширить их можно только за счет нежилых комнат — коридора или кладовки.

2. Требуется заранее выяснить, где находятся коммуникации

В продолжение темы мокрых зон — выводы под плиту и сантехнику в кухне тоже уже сделаны заранее, поэтому с легкостью перенести это помещение туда, куда вам нужно, не получится. А куда нужно? Иногда для экономии пространства и увеличения полезной площади кухню переносят в коридор. Но согласование требуется и для обычных квартир, и для квартир со свободной планировкой.

3. В каждой жилой комнате должно быть окно

И это тоже накладывает ограничения на перепланировку. Если в квартире всего 3 окна, сделать 5 жилых комнат не позволят официальные службы — как ни крути. Хотя владельцы могут исхитриться и сделать не глухие перегородки, а стеклянные или решетчатые, чтобы естественный свет проникал в несколько зон.

4. Согласование любой планировки все равно необходимо

И сначала — проект. То есть то, что вы можете построить стены в любом месте — увы, миф. Сначала вам нужно будет предоставить план помещения, согласовать его, и после приступать к воплощению. Это потребует дополнительных вложений — в масштабах покупки всей квартиры, конечно, небольших. В среднем от 15-20 тыс рублей. Но все равно дополнительные траты не всегда приятны.

Посмотрите наше короткое видео с 5 важными советами для тех, кто все же решился на покупку:

Расскажем об этих советах подробнее.

Итак, вы решили купить квартиру со свободной планировкой. Какие рекомендации?

Не важно, какие у вас были на это причины. Возможно, это один из немногих ЖК, который подходит вам по местоположению, вы выбрали дом в нужном вам районе, с хорошей инфраструктурой. Место и благоустройство района, где вы будете жить, действительно важно и не повод отказываться от выбора из-за квартиры со свободной планировкой. Наши рекомендации помогут минимизировать расходы и быстрее въехать в новое жилье.

1. Заранее изучите «рекомендуемые планировки». У застройщиков есть те планировки, которые предполагаются для таких квартир. Изучите их, скорее всего согласовать их будет проще.

2. Начните делать проект сразу. Вы сэкономите время на его согласование и сможете приступить к ремонту.

3. Наймите дизайнера. Профи действительно говорят, что со свободной планировкой работать проще и интереснее. Если есть возможность, воспользуйтесь услугами профессионала — так вы выжмете максимум из квартиры свободной площади.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Сейчас квартиры в новостройках часто продаются со «свободной планировкой». А по сути – с намеченными в один кирпич стенами. О чем здесь на самом деле идет речь и так ли уж свободна эта свободная планировка, рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Бывает ли по-настоящему свободная планировка?

Вообще «свободная планировка» предполагает отсутствие межкомнатных стен и перегородок. В случае конструктивной необходимости несущие элементы в квартире могут быть представлены колоннами. То есть по сути дела вы получаете эдакую квартиру-студию или однокомнатную квартиру, из которой, в зависимости от метража и расположения окон, можно сделать трех-, четырех- или даже пятикомнатную квартиру. Естественно, такую перепланировку впоследствии необходимо узаконить. Также нужно быть готовым к тому, что площадь вашей перепланированной квартиры обязательно уменьшится за счет новых перегородок. И, конечно же, стоит помнить, что не каждую перепланировку удастся безболезненно согласовать.

В чем заключаются ограничения «свободной планировки»?

Какой бы просторной и «свободной» ни была ваша новая квартира, есть нормы, которые ни в коем случае не следует нарушать при перепланировке. Во-первых, нельзя объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры (комнатой или кухней), затрагивая при этом внешние стены. Во-вторых, нельзя переносить санузел и кухню. «Мокрые» зоны квартиры должны располагаться над соответствующими «мокрыми» зонами соседей снизу (за исключением ситуаций, когда под вашей квартирой находятся только нежилые помещения). Нельзя также нарушать порядок размещения вентиляционных каналов, проводить изменения, которые могут нарушить прочность несущих конструкций дома.

Что делать, если в плане стены нарисованы, а в квартире – намечены в один кирпич?

Если межкомнатные перегородки в квартире не возведены, а намечены в один кирпич (газобетонный блок), необходимо внимательно изучить, что отражено в планировке квартиры. Если эти намеченные перегородки там есть, это и есть существующая на сегодняшний день планировка квартиры. И любое изменение – отклонение в расположении этих межкомнатных перегородок – необходимо согласовывать как перепланировку.

По сложившейся практике наличие таких незавершенных перегородок выгодно и строителям, и покупателям квартир. Первые экономят на работе и строительных материалах. А вторые не несут дополнительных затрат на демонтаж, как это происходит в случае с полноценными перегородками.

Стоит ли согласовывать произведенную перепланировку?

На этот вопрос ответ однозначный: перепланировку лучше начинать с получения всех необходимых разрешений и согласований. За несогласованные действия, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, положен штраф. Он относительно небольшой: до 2,5 тысячи рублей. Вместе со штрафом вы, как собственник квартиры, получите предписание согласовать выполненную перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние.

Несогласованная планировка существенно влияет на рыночную цену жилой недвижимости. Также далеко не каждый банк закроет глаза на проведенные работы и согласует ипотечную сделку по такому объекту. Но самое главное, пожалуй, заключается в другом. Наличие несогласованной перепланировки – хороший аргумент для торга со стороны покупателя квартиры.

Как, где и в какой момент согласовывать перепланировку, если она нужна?

Учитывая, что не каждую перепланировку возможно согласовать, любые действия по возведению новых перегородок, объединению санузлов и т. д. стоит начинать с предварительных согласований. Вас ждут следующие этапы.

  1. Силами специальной проектной организации или строительной компании (с сертификатом СРО на проектирование) разрабатывается проект перепланировки квартиры. Разработанный проект должен пройти экспертизу в надзорных и межведомственных органах, межведомственных комиссиях.
  2. На основании утвержденного проекта выполняются работы по перепланировке.
  3. Выполненные работы сдаются специально приглашенной комиссии, которая проверяет их соответствие изначально согласованному плану и составляет соответствующий акт. В отдельных случаях могут понадобиться акты скрытых работ, о которых стоит позаботиться заранее – в процессе ремонта.
  4. На основании полученных документов по соответствующему заявлению собственника вносятся изменения в кадастровый и регистрационный учет объекта недвижимости. После этого процесс согласования перепланировки можно считать законченным.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector